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全球房地产市场在过去18个月经历了一番跌宕起伏。过去一年，全球利率急剧上升推动了房地产市场的“重新定价”，而迫在眉睫的经济衰退风险加剧了这一情形，使投资者难以依靠基准指数进行投资。未来12个月内，全球房地产回报率可能仍会承压，不少投资者将持观望态度，直至市场回稳。随着私募市场的持续修正，REITs为投资者带来了十分具有吸引力的买入时机和将上市公司私有化的机会。

我们预计，在市场较为疲软的领域可能会出现过度修正，如果风险增加，但用户表现下滑，则表示价格修正过度，其调整幅度超出了价值因市场利率上升进行简单修正的幅度。相反，对于市场中那些能够受惠于结构性利好因素，同时供应能够创收和增收的领域，其价格下调的幅度将相对有限。整体而言，重新定价的情况仍会持续，直至价格能够完全反映长期利率上升。在重新定价的过程中，资本充裕的公司能够通过大幅折扣买入极具吸引力的房产，行业内预计将会出现一波整合浪潮。

全球房地产市场正在经历衰退，但也为下一个房地产周期的复苏铺平道路。尽管部分市场到2024年可能仍会面临“重新定价”的影响，包括先前提及的过度修正，但投资回报预计将开始趋于稳定并逐渐回升，新的高收益水平也将推动产生新的市场预期——长期潜在回报高于2022年初潜在回报。鉴于不同行业和地区的前景各异，而且风险也有所上升，投资者在当前市场中应通过发掘多元化投资机会寻求收益。

投资者应专注因受惠于长期结构性趋势而收益稳健的板块或市场，例如能够满足刚需的经济适用房和老年住宅，以及与全球社会数字化进程发展息息相关的物流和数据中心。面对难以确定重新定价结果的板块（例如办公楼），投资者可以相比近年较低的资本价值，收购具有稳健现金流和一定增长潜力的资产，相信会是一个具有吸引力的长期投资方案。

公开与私募房地产市场之间很少出现严重的估值脱节，但偶尔也会发生。历史上，巨大估值脱节时期反而对REITs有利。当前的脱节使REITs为投资者提供了进入全球房地产市场的黄金机会，而且随着私募市场持续调整，投资者有望获取超额回报。鉴于私募房地产的滞后性，REITs使投资者有机会投资于价格已进行大幅调整的房地产。投资者可以把握这类公开与私募市场暂时脱节的时机，直接投资REITs，以获取预期的可观回报，甚至通过私有化而获利。

随着美联储逐步减弱紧缩货币政策的力度，相信整体利率前景将更加稳定，并将缓解REITs市场近期的压力。历史上，每逢美联储紧缩周期结束后，REITs均录得强劲回报。

经济衰退的时间着实难以预测，但在价值错位的情况下，即使入市时机并不精准，投资者也能够在公开市场上获得高于私募市场的回报。虽然各板块情况不一，但目前REITs市场的价格已包含对资产价值的巨大折让，这与我们对私募市场价值进一步下降的预期大致一致。

最后笔者认为，在经济下行时期，板块和地区的多元化可为投资者带来巨大好处。突发事件会影响某些国家、地区或板块的价值，而相比高度集中的投资组合，多元投资组合的回报则波动较小。鉴于过度修正的风险和不同板块和地区投资回报各异，主动管理将同样重要。

【作者系保德信房地产（PGIM Real Estate）全球房地产证券（GRES）主管 】